任意売却の流れ

1、ご相談

ローン残高、ローン滞納期間、連帯保証人の有無、物件の住所を、お知らせ下さい。個人情報を伏せての相談でも構いませんが、具体的な内容をお知らせいただいたほうが、あなたにあった正しいアドバイスができます。

2、専任媒介契約の締結

当社に売却を依頼しようと、お決め頂きましたら「媒介契約」を締結いたします。債権者(抵当権者)と交渉することができるようになります。

3、債権者、抵当権者への連絡

債権者(抵当権者)へ専任媒介契約書を郵送し、任意売却について同意を得ます。債権者によって対応が違うので、代表的な3パターンを以下に記します。

1、販売価格を指示してくる債権者
「その販売価格であれば抵当権の抹消に応じますよ!」という指示を頂ける債権者
2、購入希望者が現れたら検討する債権者
具体的な金額を明示してくれないため、当社の査定金額1割程度増しの販売金額で販売活動をして、購入希望者が見つかった段階で、購入申し込みを債権者に送り稟議をあげてもらう
3、全額返済出来ないのであれば、任意売却には応じない債権者
全額返済できる可能性があれば、やってみることは可能ですが、そうでない場合は申し訳ございません。残念ながら当社ではお話を進められません。

4、販売スタート

債権者と販売価格について話し合いが終わると、販売活動をスタートいたします。わずか数日で購入希望者が見つかることもあれば、半年以上かかることもございます。また、売主は債務超過の状態で不動産を売却するため、売却後に瑕疵が見つかっても、支払うことが出来ないことが多いのです。後々の紛争を回避するためにも、「瑕疵担保責任を免責とします」といった特約をつけさせて頂きます。

※ 賃貸中の場合は、利回りで金額を算出しますので、内覧できなくても構いません。しかし、ファミリータイプのマンションでは、利回りで計算すると、実勢価格とかけ離れて安くなることがあります。その場合は、立退きしていただかなければいけないケースもあります。

5、債権者の同意

購入者が見つかると、債権者に購入申込書、売買代金配分案を提出して、同意を得ます。即答の場合もあれば、稟議に数週間かかる場合もございます。この段階で、引っ越し代を認めて頂けるかどうかがわかります

6、売買契約の締結

債権者の承諾がいただけましたら、不動産売買契約を締結いたします。物件に居住中の方は、基本的に売買契約締結後、引越しの手続きをして頂くことになります。

7、代金決済(不動産引き渡し)

売買契約締結より、基本的に約1ヵ月~1ヵ月半後に代金決済し、不動産の引き渡しとなります。代金決済とは、買主様よりいただいた売買代金を債権者へお支払い(返済)することです。ここからが本当の意味でのスタートとなるのかもしれませんね。

引っ越しのタイミング

「引越しは、どのタイミングでしたらよいですか?」まだその不動産にお住まいの状況であれば、いつ引越をしなければいけないか、ということはとても大事なことですね。それぞれの状況が異なりますので、一概にはお答えできませんが、基本的には、上記の例のように売買契約後にお引っ越しの手続きをしていただいております。あなたの状況を詳しくお聞かせいただければ、より具体的な提案ができるかと思います。

また、購入者がなかなか見つからず販売期間が長引く場合は、その分長く住むことが出来ます。でも、債権者はいつまでも待ってくれるわけではありませんので、競売の申立をしてくるかもしれません。そうなった場合、原則として開札日までに任意売却で話しがまとまれば、競売手続を取り下げてもらいます。実務では期間入札の前に、決済出来ない場合、競売の取り下げの同意が得られないことが多くなっていますので、当社へのご相談は、くれぐれもお早めにお願いします。

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