任意売却とは

任意売却とは

不動産を売却するためには抵当権の抹消が必要
 不動産を購入する際、ほとんどの方は住宅ローンを組まれますが、債権者(金融機関)は、融資の担保として、購入された不動産に抵当権を設定し、返済が滞った場合の保険をかけるのです。抵当権がつけられた不動産を売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります
抵当権を抹消するためには
 抵当権抹消のためには、住宅ローンの残額をすべて返済しなければなりません。売却(予定)価格が住宅ローンの残高よりも高ければ、売却資金で住宅ローンを返済すればよいので売却可能ですが、売却価格が住宅ローンの残高以下の金額でしか売れない場合(オーバーローンといいます)、売却しても残債全額を完済することができません。不足分を手出しのお金で補うことが出来れば、抵当権を抹消してもらえますが、お金がなければ、抵当権を抹消してもらえません。つまり、毎月の住宅ローンが支払えないから売却しようとしても、抵当権が抹消されないため、売却する事もできないのです

住宅ローンが残ったまま抵当権を抹消してもらうのが任意売却
 住宅ローンを支払えない、売却もできないという状況が続けば、競売になってしまいます。そうなれば、時間もかかり、安値で落札される可能性もあります。そこで、不動産を競売になる前に、債権者とあなた(債務者)の合意の上で、一般市場において売却する手続きが「任意売却」なのです

住宅ローンを払えない理由

  1. 「給料、ボーナスが減って住宅ローンの支払いが出来なくなった」
  2. 「リストラになった」
  3. 「事業が上手くいかなくなった」
  4. 「体調を崩した」
  5. 「離婚した」

このように様々な理由で、住宅ローンの支払いが困難になる方が急増しています。もし本当に、マイホームを手放さなければいけないとしたら、出来るだけ高く売却して、借金を少なくしたいですよね。

任意売却と競売ではどちらがよいのか?

債務者のあなたも、債権者(金融機関)も、より高く売って多くのお金を返済(回収)したい所です。その回収方法は、大きく分けて以下の2通りあります。

1、任意売却
一般の市場において適正な価格で不動産を売却し、より多くの債権を回収する「任意売却」という方法。この方法のメリットは市場価格=適正価格での売却が可能なことです。デメリットは、対象不動産によっては売却するのに時間がかかったり、又は売却が成立しないケースも考えられることです。
2、競売
競売は、債権者が裁判所に「担保不動産競売開始決定」の申立てを行い手続きが進められます。申し立てから開札までは、裁判所にもよりますが6か月程かかることが一般的です。そして、落札者は室内を内覧することができないことから、落札価格は市場価格の7掛け、8掛けになってしまうことも少なくありません。つまり、競売のデメリットは、時間がかかること、予納金という競売手続の費用もかかること、通常の売買より安値になる可能性が高いという3点です
一方、あなたにっとてのメリットは、とにかく何もしなくていいということです。裁判所から届く全ての通知、銀行などから届く通知、連絡等を完全に無視していれば、勝手に競売が進んで終わります。競売が終わるまで、対象不動産に住んだり、家賃収入を得ることができるという点はメリットです。

と、このような選択肢がございます。多くの方は「どうせマイホームを処分しなければいけないのであれば、任意売却でより高い価格で売却を終え、少しでも多くの借入金を返済されるべきだ」とお考えになります。しかしながら、お話を聞いてみると実際には任意売却しない方が良いケースや、金融機関(銀行)が任意売却を認めないといった場合もございます。

初めてのことで、インターネットで調べただけで正しい結論を見出せないのも当然です。そういった方が正しい道に進めるように、僭越ながらアドバイスさせていただいていますので、競売手続が進む前の早い段階で相談お待ちしています。

任意売却 競売
売却価格 市場価格に近い金額 市場価格の7~8割
残債務 話合いにより任意売却をしているため、残債務についても寛容なことが多い 話合いがもたれないまま競売手続きになっているため、支払督促を経て強制執行されることが多い
期間 競売手続より短い 申立てから開札まで半年以上
引越し代 頂けるように交渉可能 引渡命令による強制執行のため、ありません
引渡しの相談 売買契約の前段階で協議をして決める 強制執行のため、基本的に話し合いはありません
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