任意売却の注意点

住宅ローンが払えず、延滞を繰り返すと競売になってしまいます。競売不動産を入札しようとする参加者は、室内を実際に内覧することはできません。(現況調査報告書で数枚の写真だけは見れます)不安要素を考慮して競売入札しますので、一般的な市場価格より安値で落札されることがほとんどなのです。

一方、任意売却では、仲介者を通じて債権者と債務者が相談し、お互いが納得できる価格設定をする事により、通常の物件として売却をしますので、室内も内覧することが可能なのです。その結果、市場価格に近い金額、つまり競売より高い価格で売却でき、残債務も減らすというメリットがあるのです。

また、競売物件として公開された場合は、インターネット等によりご近所の方に事情を知られてしまうことが多いのですが、任意売却を選択すれば一般住宅の売却と同じ扱いになるので、住宅ローンを滞納して売りに出しているということを知られずにすみます。また、抵当権を抹消する為の処理費や、税金滞納で差押えになっている場合、その費用は売買代金の中から支払うことを、債権者が認めてくれるケースもあるという点も任意売却のメリットです。

注意点は、不動産の売却代金で住宅ローンを全額払いきる事が出来ない任意売却において、あなたのマイホームを売却しても、債務が残ってしまうということです。

「担保になっている不動産を処分したんだから、住宅ローンは無くなったんでしょ」

とお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、そうではありません。任意売却を手掛けている不動産会社によっては、「無い袖は振れないんだから放っておけばいいんですよ」と説明されている業者様もいるようですが、決してそんな甘い話はございません。

任意売却物件購入の注意点

何点かございますが、当社で重要事項説明書および売買契約書を作る際は、このような内容を記載しています。

1、手付金 2、瑕疵担保責任 3、管理費・修繕積立金 4、残置物 5、停止条件

気に入った物件が任意売却物件だからという理由で購入をためらっているのであれば、仲介業者にそのような内容を重要事項説明書に入れるのか確認するといいかもしれません。

1、手付金
売買契約時に、任意売却をする売主に手付金を渡して、落としてしまったりしたら、お金が足りなくて不動産の引渡しができなくなってしまいます。そこで、購入者側の仲介業者に引渡し時まで預かってもらうことで、購入者に安心できます。
2、瑕疵担保責任
売主は売却しても債務が残る債務超過の状態であり、売却後に対象不動産の瑕疵が見つかったとしても責任を負わせることは事実上困難です。そこで、瑕疵担保責任は免責という特約をつけさせていただき、現況何が壊れているか、付帯設備表等できちんと説明して、現況渡しとさせていただいております。

ちなみに売主が知っている欠陥(白アリ、雨漏り等)を隠していると、瑕疵担保責任免責の特約をつけても無効となります。

3、管理費、修繕積立金
マンションでこれらの延滞がある場合は、不動産引渡しまでに完納することという一文をいれます。
4、残置物
不動産引渡し時までに売主の負担で残置物を撤去することという一文をいれます。
5、停止条件
債権者の同意が得られず抵当権抹消できない場合、白紙解約とさせていただきますという一文を入れています。新たな差押が入ってしまい債求権者の同意が得られず、やむなく契約解除になってしまうなんてことは稀有ですが、可能性はゼロではありません。その際、違約金を請求されても売主はお支払いする資力が低いため、白紙解約の特約をいれさせていただいています。

購入者の立場としては、現在設定されている抵当権や差押に関しては、債権者の同意が得られているかを確認してください。「これから、稟議あげてもらいます」なんてケースもございます。

任意売却の物件は、市場価格より安値で取引されることが多いですが、不動産ですから大金です。不安要素があるのであれば、物件を紹介して頂いている不動産会社によく確認をしてから売買契約をすることをお勧めします。

なお、契約後のトラブルについて相談を頂いても、当社では対応しておりません。

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