いくつかありますが、私が重要事項説明書および売買契約書を作る際は、このような内容を記載しています。
- 手付金
- 瑕疵担保責任
- 管理費・修繕積立金
- 白紙解約
- 残置物
気に入った物件があったのに、任意売却物件だからと購入をためらっているのであれば、仲介業者に重要事項説明書を送っていただき、以下のような内容が入っているかご確認するといいかもしれません。
１、手付金
売買契約時、任意売却をする売主に手付金を渡して、なんらかの事情で使いこんでしまったりしたら、お金が足りなくて不動産のお引渡しができなくなってしまいます。そこで、ほとんどは購入者側の仲介業者に引渡し時まで預かってもらいます。
２、瑕疵担保責任
売主は売却しても債務が残る債務超過の状態であり、売却後に対象不動産の瑕疵が見つかったとしても責任を負わせることは事実上困難です。そこで、瑕疵担保責任は免責という特約をつけさせていただき、現況何が壊れているか、付帯設備表等できちんと説明しています。
売主が知っている欠陥（白アリ、雨漏り等）を隠していると、瑕疵担保責任免責の特約をつけても無効となります。
３、管理費、修繕積立金
マンションでこれらの滞納がある場合は、不動産引渡しまでに完納することという一文をいれています。
４、白紙解約の特約
債権者の同意が得られず抵当権抹消できない場合、白紙解約となりますという一文を入れています。
新たな差押が入ってしまい債求権者の同意が得られず、やむなく契約解除になってしまうなんてことは稀有ですが、可能性はゼロではありません。その際、違約金を請求されても売主はお支払いする資力が低いため、白紙解約の特約をいれさせていただいています。
購入者の立場としては、現在設定されている抵当権や差押に関しては、債権者の同意が得られているかを確認してください。「これから、稟議あげてもらいます」なんてケースもあります。
５、残置物
「引渡し時までに売主の負担で残置物を撤去すること」
任意売却の物件は、相場より安いことが多いですが、不動産を購入するわけですから大金です。不安要素があるのであれば、そこをクリアさせてから売買契約をすることをお勧めします。
参考：任意売却とは
