- 今後払えなくなりそう
- もう支払えない
- 支払うつもりがない
住宅ローン残高が査定価格（売却予想金額）を上回ってしまい、その不足するお金を用意することが出来ない。「払えない」「売れない」というジレンマを抱え苦しんでいる所、「任意売却」という方法を知って相談頂く、、、
よくある相談のパターンです。
でも、住宅ローンの延滞がない状況なので、６カ月延滞をして、保証会社の 代位弁済 手続きを延々と待つだけ、という無駄な時間を過ごすこともあります。
もちろん、不動産所有者にとっては、その数ヶ月間住宅ローンの支払いをしないで、家賃を払うわけでもないので、収入の有る方であれば、少しづつお金を貯めれて、再スタートの準備期間となることでしょう。 しかし、もう引越してしまっているようなケースであれば、滞納を待っている期間なんて、債権者にとっても無駄な時間でしかありません。
ご相談頂いている方で、まだ１か月しか滞納していないかったんですが、とっとと処分して欲しいと言われていたため、Ｍ銀行に
「もう払えないって本人言ってるんで、全額繰上償還請求してもらえませんか！」
「じゃあ、本人に確認して手続きします。すんなり手続きが進めば、来月中旬頃には代位弁済通知が届きます。そこに担当者や、保証会社の連絡先が書いてあるので、あとはそっちとやり取りしてください。」
慣れた感じの対応です。全ての金融機関がこのような対応であればありがたいんですけど、旧態依然なやり方の所もまだまだ多いです。
こんなことを書くのは、最近ご相談頂く方は色々と勉強されている方も多くて、「半年間滞納しないと任意売却できないんですよね」 なんて質問をされる方がいらっしゃるからです。 ローン滞納しなくても任意売却できることがある、ということを分かって頂けましたでしょうか？ ご自分の場合は？ と言う方は、債権者、ローン残高等をご確認の上、お問い合わせ下さい。
用語：【全額繰上償還請求】
金銭消費貸借契約証書に定める禁止事項（例：6か月以上延滞、融資金の目的外使用等）に該当した場合、銀行等から融資残高のすべてを一括して支払うよう求められる（＝期限の利益を失う）ことをいう。
一番困るケース
１番抵当 Ａ銀行 半年以上滞納
２番抵当 Ｂ銀行 滞納なし
Ｂ銀行の支払いは、Ａ銀行に比べて少額なため、支払ってしまっていたというケースが多いですが、このＢ銀行が全額繰上償還請求の前倒しをしないもんですから、Ａ銀行の遅延損害金は膨らみ、販売活動もできないのです。
Ａ銀行に、「Ｂ銀行の滞納がないので、代位弁済に半年かかるんで、半年間販売できません。」 なんて言ったら、「じゃあ競売にします」って言われるかもしれないのでそんなことも言えません。
