不動産を売却する場合、まだ借りている住宅ローンが残っているのであれば、それら全額を支払い、抵当権を抹消して、新所有者に引き渡すことになります。売却したお金で、ローンを全額支払いできない場合は、その不足金を用意しなければなりません。
つまり、住宅ローンを全額返済しなければ不動産を売却することが出来ません。買うときには、売ることなんて真剣に考えていない方がほとんどですが、「不要になったから売ろう」などと簡単に出来ることではないのです。（現金購入者は除く）
しかしながら、これらは原則の話であって、任意売却というイレギュラーな方法もございます。
具体的には、不動産を売却してもローンを完済できずに残ってしまう場合、不足分を現金などで補わなければ各債権者（金融機関、抵当権者）は抵当権を抹消しませんので、売買が成立しないというのは前述のとおりです。そこに仲介者（主に不動産業者）が入り調整することによって、競売手続きを経ることなく債務者・債権者・購入者の納得のいく価格で、（ローンを完済できない状態でも）売買を成立させることを任意売却と言います。
住宅ローン等の支払いを滞った場合、債権者（抵当権者・金融機関等）は抵当権の実行により競売の申立てを行います。そうなる前に、債権者の承諾を頂き、ご自宅の売却（任意売却）をすることができれば、市場価格に近い金額での取引となるでしょう。
つまり、不動産所有者にとっては、債務を少なくすることができ、債権者にとっては、競売より回収率が上がるという、双方にとってメリットがあるため、多くの方が任意売却を選択するのです。
マイホームを売却しても住宅ローンを完済できない場合の選択肢
【例】 住宅ローン残高（A銀行）3000万円
＞ 市場価格（売却予想価格）2500万円
１、不足額を用意して売却
この不足した500万円を売主様がご用意して頂くことができれば、住宅ローンを完済することができ、A銀行は抵当権を抹消します。これが通常の不動産売却のパターンです。
２、 銀行に相談、リスケジュール等条件変更
住宅ローン残高 ＞ マイホームの市場価格
マイホームを売ってもローンが残り、不足額を補うこともできないため、売却することが出来ません。そこで、一時しのぎかもしれませんが、再生計画を立てて支払いを猶予して頂くことができれば、マイホームを残すことができるかもしれません。
また、以下のようにお支払いを継続していくことで残高が減り、不動産の市場価格の下落が少なければ、何年後かには１、の通常の売却ができるようになることもあります。
【現在】ローン残高3000万円 ＞ 貯金 0万円＋市場価格2500万円
【5年後】ローン残高2650万円 ＜ 貯金260万円＋市場価格2400万円
３、住宅ローンを払えず任意売却
本来、住宅ローンの残高を全額を返済しなければ、抵当権を抹消してくれません（担保を外してくれない）。そこを話し合いを重ねて、債権者から抵当権抹消の同意を頂き、売却することを任意売却といいます。
住宅ローン滞納者への債権回収方法として競売が一般的ですが、任意売却により、早期解決、回収金額増という債権者側のメリットもあります。
４、住宅ローンを払えず競売
インターネットで競売情報を見ることができますし、法改正により一般の方でも競売に参加しやすい環境は整ってきたように思います。
しかし室内を見れないこと、ローンを利用しにくいこと等により市場価格よりは低めの取引となることが多いです。
